Rechtliche Frage (Mietrecht / Vertragsrecht)

ich hätte da eine rechtliche Frage:

aber bevor ich den ganzen Fall hier aufrolle eine Frage: gibt's überhaupt noch Jurastudenten oder Juristen hier, und wenn ja, interessieren sie sich für den Fall?

Zitat

Original von [Divi]
nimm das OR und schau selber nach

ROFL - das ist der beste Tipp, den ich je erhalten habe, oder so :z

wenn's so einfach wäre, hätte ich nicht gefragt

@Homerchat: nun, ich wollte nicht seitenweise schreiben, und es interessiert sich keiner für einen nicht ganz einfachen und eindeutigen Fall

also:

Wir haben ein Haus gekauft. Damit wir dieses aber kaufen konnten (und es MUSSTE dieses sein ), mussten wir 1 Jahr früher aus dem 5-jährigen Mietvertrag ausscheiden (ein Haus, damals stimmte das für uns so, weil die Lage Spitze war und wir von einer lärmigen Strasse wegziehen wollten, ich würd' nie mehr einen 5-jährigen Mietvertrag eingehen).
Soweit OK - da uns der Vermieter bereits beim Einzug versprochen hatte, die damals bereits 30-jährige Küche innert zweier Jahre zu sanieren, und da er uns nicht ausziehen lassen wollte, haben wir halt darauf bestanden, dass die Küche gemacht würde, wenn wir bis Vertragsende im Haus bleiben (bzw. Miete bezahlen) müssten. Doch jetzt sperrte er sich und wies darauf hin, dass wir dieses Versprechen nicht schriftlich hätten (die miese Sau hat vorher während 3 Jahren jedesmal gejammert, er wüsste, dass er uns die Renovation versprochen hätte, jetzt aber gerade nicht könne... Zahnarzt... Bodenheizung seines Hauses kaputt... Technologieaktien mit den Rückstellungen gekauft usw...)
item: jedenfalls landete der Fall vor dem Mietamt, Schlichtungsbehörde. In der Vereinbarung zwischen ihm und uns wurde vereinbart, dass wir 1 Jahr früher ausziehen könnten, ihm aber einen Schaden ersetzen müssten. Man einigte sich auf 7 reduzierte Monatszinsen.
Dieser Schaden muss in monatlichen Raten bis maximal Ende November bezahlt werden, ausser - und jetzt kommt's - ausser, er kann das Haus früher vermieten oder verkaufen.

Nun - im Juli und August wurde das Haus bereits renoviert, es war also schon verkauft. Daher haben wir ab August die Ratenzahlungen eingestellt, damit er uns informieren muss. Im September kam grad aus heiterem Himmel die Betreibungsandrohung. Wir haben ihm daraufhin geschrieben, dass er uns den genauen Zeitpunkt angeben soll, damit wir ihm - falls das Haus im August verkauft worden war (bis Ende Juli haben wir bezahlt) - den Anteil August überweisen könnten.
Denn in der Vereinbarung der Schlichtungsbehörde (Mietamt) steht ausdrücklich, dass ''die Verpflichtung zur Bezahlung der monatlichen Raten per Verkauf enden''.

Wir haben die Frage, welchem Zeitpunkt der in unserer Vereinbarung verwendete Begriff ''Verkauf'' entspricht, mit nicht weniger als 7 Juristen (Mietamt, Mieterverband, Beobachter, Firma) analysiert.

Es gibt 3 Meinungen:
1. Verkauf = Nutzen/Schaden
2. Verkauf = Vertragsunterzeichnung beim Notar
3. unklar

Unserer Auffassung nach ist der Zeitpunkt des Verkaufs die notarielle Verschreibung, denn der Nutzen/Schadenantritt, welcher durch den Verkäufer/Käufer beliebig festgelegt wird, ist der Übergang des Eigentums und hat zeitlich nichts mit dem Verkauf zu tun. Also gilt doch das Haus mit der Vertragsunterzeichnung als verkauft, die Bedingung des Vorbehaltes in der Vereinbarung ist also bereits eingetreten und der Vorbehalt kommt damit zur Anwendung.

Zudem ist der Schaden, der bei der Schlichtungsverhandlung ''ausgehandelt'' worden ist (wir kamen uns damals ziemlich verarscht vor, da der Vermieter uns jahrelang verarscht hat und wir jetzt doch noch 11'200.- Schadenersatz leisten mussten...) aufgrund seiner Angaben festgelegt worden, wonach er das Haus bis etwa Ende November kaum verkaufen könnte.
Wenn er aber während zweier Monate massive Renovationsarbeiten ausführt, hat er ja gar keinen Schaden, da das Haus ohnehin leerstehen müsste und er damit keine Mieteinnahmen hätte. Ein Entschädigungsanspruch besteht damit unseres Erachtens nicht, die Forderung wäre also missbräuchlich.

So werden wir auch argumentieren, falls er uns wirklich betreiben sollte (wir werden natürlich Rechtsvorschlag erheben).

Ist es normal, dass eine solche Frage so unterschiedliche beurteilt werden kann? Wer kann hier abschliessend Auskunft geben? Wie läuft das Verfahren, wenn wir Rechtsvorschlag erheben und er dann weiterzieht?

Zitat

Original von [Divi]
@ sharky: zu 2. da braucht man auch noch nen grundbucheintrag.

das kann's ja nicht sein... der Termin ist beliebig, der hängt doch davon ab, wann der Notar das Zeugs zum Grundbuchamt schickt? Bei unserem jetzigen Haus hatten wir notarielle Verschreibung am 23.12.2002 und Nutzen/Schaden am 1.5.03, Grundbucheintrag ist aber der 14.4.03... hat doch weder mit dem Verkauf noch mit dem Eigentumsübergang was zu tun... Der Notar hat auch noch warten müssen mit dem Absenden ans Grundbuch, weil beim Verkäufer noch was mit einer Steuerrückvergütung auf bezogenem Pensionskassenkapital unklar war.

Zitat

viel einfacher wärs gewesen wenn ihr einen nachmieter gesucht hättet. das hätte er akzeptieren müssen (einzige bedingung der nachmieter muss zahlen können).

na, das haben wir natürlich gemacht. Zuerst sagte der Vermieter, dass er das Haus frühestens per 2005 verkaufen will. Wir haben dann ein entsprechendes Inserat lanciert und auch 2 Interessenten gefunden, die bereit gewesen wären, für die fast 2 Jahre das Haus zu mieten, mit der Option, es dann evtl. zu kaufen. Als wir dem Vermieter diese 2 Vorschläge unterbreitet haben, hat er dann plötzlich gesagt, er verkaufe das Haus jetzt doch schon per April 2004, so dass sie nur 1 Jahr hätten bleiben können und sich zurückgezogen haben. Man kann sagen, das sei unloyales Verhalten und das wäre eigentlich nach OR unzulässig, aber eben... die Juristen raten dann ab, da man daraus nicht direktes Recht ableiten könne..... mit gesundem Menschenverstand kann man im Rechtsstaat nichts ausrichten ( X()

trusk: kein Problem... was lange währt, wird endlich gut

das Problem ist eben, dass das Haus verkauft ist - geht als eigentlich mehr um das Vertragsrecht als um's Mietrecht.

Berner Kommentar? Mal gucken mit unseren Hofjuristen.
Einer der BUWAL-Juristen hat mir auch gesagt, im Originaltext der Bundesgerichtsurteile gäbe es ein Schlagwortregister - jetzt muss ich dort nur noch die Nummern der entsprechenden OR-Artikel nachschauen und kriege die entsprechednen Bundesgerichtsurteile - ob die allerdings genau auf meinen Fall passen, sei dann eine andere Frage...
Er hat mir jedenfalls gesagt, ich soll mich nicht ins Bockshorn jagen lassen und mal abwarten, was der ex-Vermieter jetzt macht - evtl. Betreibung, dann soll ich einfach Rechtsvorschlag erheben. Evtl. hat der ex-Vermieter ja geblufft mit seiner Angabe, dass er bei 2 Rechtsstellen Erkundigungen eingeholt hat - ich hab's bei mindestens 7 Stellen gemacht und mehrere ''eindeutige'' Antworten erhalten, die aber voneinander abweichen... schon noch vertrauenerweckend, unsere Rechtssprechung