Wie errechnet man eine Hypothekenabzahlung

    Wen die Hypothek mit drei unterschiedlichen Zinssätzen sich zusammensetzt.
    z.b die Schuld besteht aus 300'000 CHF.


    Die Laufzeit der ersten Hypothek beträgt 2 Jahre und der Zinssatz 1.9 %.
    Die zweite Hypothek beträgt die Laufzeit 5 Jahre und der Zinssatz 2.4 %.
    Die dritte Hypothek beträgt die Laufzeit 10 Jahre und der Zinssatz 3 %.


    Nach 2 Jahren muss die erste Hypothek erneuert werden mit einem modifizierten Zinssatz
    Nach 5 Jahren die zweite und danach die dritte Hypothek


    Der amortisieren Zins 1 % beträgt.

    Der Nihilismus ist die Central Objektivität des Seins

    Was möchtest du genau rechnen? Irgendwie werd ich nicht ganz schlau daraus.


    Von was sind die 1% gerechnet? 300'000? wären dann 3'000.--


    Normalerweise wird die nachrangigste Hypothek am ersten abbezahlt.

    wäre vieleicht interessant wieviel der Gesamthypothek auf diese 3 Tranchen verteilt werden. jeweils 100 000.-?

    Zitat

    Original von Bart
    wäre vieleicht interessant wieviel der Gesamthypothek auf diese 3 Tranchen verteilt werden. jeweils 100 000.-?


    Ja!


    was mich intressiert ist wie lange dauert es bis die Hypothek zurück gezahlt ist.
    und entsteht ein vorteil wenn die Hypothek in anders auf geteilt würden
    Anstatt je 100'000 für jede Hypothek.


    z.b 50'000 CHF für die erste Hypothek
    125'000 CHF für die Zweite Hypotek
    125'000 CHF für die Dritte

    Der Nihilismus ist die Central Objektivität des Seins

    Du willst pro Jahr 1% zurückzahlen und möchtest wissen, wann die Schuld zurückgezahlt wurde?


    Stichwort: Zinseszins
    Nach 50 Jahren hast du bei 100000 Franken Schuld immer noch 60501 Franken Schuld bei 1% jährlicher Rückzahlung.


    Der Hypothekarzins beeinflusst die Amortisation ja nicht, sondern wirkt sich nur auf die jährlich zu leistenden Zahlungen aus.

    Wenn Du eine
    1. Hyp. zu 1.9%, eine
    2. Hyp. zu 2.4% und eine
    3. Hyp. zu 3% hast, dann betragen die jährlichen Zinsen


    1'900.- + 2'400.- + 3'000.- = 7'300.-


    Wenn Du 1% (der Gesamthypothek?) pro Jahr abzahlst, dann vermindert sich die Last der 3. Hyp. um jeweils 3'000.-, die jährlichen Zinsen für die 3. Hyp. nehmen also im 1. Jahr um 3%, in den folgenden um jeweils mehr als 3% (da die 3. Hyp. absolut kleiner wird) ab.
    Nach rund 34 Jahren ist die 3. Hyp. à 100'000.- auf 0.- und der Zins für die verbleibenden rund 200'000.- (1. + 2. Hyp.) entsprechend auf 4'300.- gesunken.
    Falls 6'000.- pro Jahr (zusätzlich zu den Zinsen!) verkraftbar wären, würde das natürlich Sinn machen und bewirken, dass die 3. Hyp. bereits nach rund 17 Jahren auf 0.- und die Zinsbelastung entsprechend auch kleiner ist.


    Was spricht dagegen, die ganze Hypothek in einer Tranche mit einer Hyp. zu 2.4% und einer 5-jährigen Laufzeit abzuschliessen?
    Ob Du in 2 Jahren, wenn die 1. Hyp. zu 1.9% ausläuft noch mit 2.4% abschliessen kannst, ist fraglich ;)


    Und lass' Dir von der Bank nicht das Märchen andrehen, dass es sinnvoller ist, die Hypothek gar nicht oder nur teilweise abzubezahlen, da Du die Hypothekarzinsen bei den Steuern abziehen kannst!


    Das kannst Du zwar tatsächlich beim steuerbaren Einkommen abziehen, aber wenn Du amortisierst und dafür weniger bei den Steuern abziehen kannst, sparst Du nur Geld, da Du weniger Hypothekarzinsen berappen musst! ;)

    "Höchstgeschwindigkeit und Beschleunigung von 0 auf 100 km/h sind interessante statistische Werte - Werte, die Sie allerdings kaum je verwenden werden. Unser Ansatz im Hinblick auf die Leistung basiert auf der täglichen Fahrpraxis. Eine schnelle Beschleunigung beim Überholen mit wenig Gangwechseln ist ein wichtiges Sicherheitsmerkmal. Sofort verfügbare Kraft bedeutet eine grössere Kontrolle. Und mehr Spass. Sie können sich auf die kultivierte Kraft von SAAB verlassen."

    5 Mal editiert, zuletzt von Sh@rky ()

    Zitat

    Original von Sh@rky
    Und lass' Dir von der Bank nicht das Märchen andrehen, dass es sinnvoller ist, die Hypothek gar nicht oder nur teilweise abzubezahlen, da Du die Hypothekarzinsen bei den Steuern abziehen kannst!


    Das kannst Du zwar tatsächlich beim steuerbaren Einkommen abziehen, aber wenn Du amortisierst und dafür weniger bei den Steuern abziehen kannst, sparst Du nur Geld, da Du weniger Hypothekarzinsen berappen musst! ;)


    Es geht ja steuertechnisch auch darum, mit der Hypothekarschuld einen Gegenpol zum Vermögenswert "Haus" zu schaffen. Eine gesunde Verschuldung ist daher durchaus nicht schlecht.
    Ich bin gerade in so einer Situation:
    Mein Elternhaus, welches dieses Jahr auf mich überschrieben wird, ist definitiv "unterschuldet". Das Zweifamilienhaus mit einem Marktwert von 700'000-800'000.- ist nur mit 100'000.- Hypothekarschuld belastet. Wenn ich in ein paar Jahren den Totalumbau der oberen Wohnung inklusive Dach in Angriff nehme, werde ich definitiv für den grösseren Teil der Kosten von etwa 300'000.- die Hypothek erhöhen.

    Steuertechnisch macht es keine Sinn das Haus auf einmal zu sanieren.so kannst du nur einmal den maxmal Betrag von der Steuer absetzten. Besser wäre es das Haus etappen weise zu saniern.
    Wie sieht es mit eigen Mietwert aus ?


    @ Sh@rky
    Danke für diene Hilfe


    Würde es einen Sinn machen ein Kredit Swap abzuschliessen ? Um dan für die erste Hypothek den Zinssatz zu sichern. So das man die Summe auf 200'000 CHF höhen könnte. was wieder rum eine Ersparnis von 800 Jährlich bringt!

    Der Nihilismus ist die Central Objektivität des Seins

    Solche Absicherungen etc. kosten in der Regel gebühren, wenn du also flexibel bist würde ich eher darauf verzichten. Wenn du aber bei stiegenden Zinsen in eine brenzlige Lage kommst macht es u.U. sinn.


    Wenn dir aber der Berater nicht erklären kann wie die Absicherung läuft und wie sie daran verdienen würde ich sie nicht abschliessen. Die länger laufenden Hypotheken sind ja eigentlich schon eine Absicherung, wo die Gebühr transparent im Zins zu sehen ist.

    Zitat

    Original von Skoalman
    Es geht ja steuertechnisch auch darum, mit der Hypothekarschuld einen Gegenpol zum Vermögenswert "Haus" zu schaffen. Eine gesunde Verschuldung ist daher durchaus nicht schlecht.


    Das ist eben genau Blödsinn und das ist genau, was Dir die Banker immer weismachen wollen!


    Eine "gesunde Verschuldung" GIBT's nicht!


    Für jeden SFR Hypothekarzins kannst Du bei den Steuern rund 35 Rappen (je nach Progression) abziehen, aber Du bezahlst der Bank genau einen ganzen Franken an Zinsen!
    Also lohnt sich das? Natürlich nicht!


    Gegenüber der Situation, in der Du z.B. 300'000.- weniger Hypothek und entsprechend rund 10'000.- weniger Hypothekarzinsen/a hast, die Du steuertechnisch abziehen kannst, bezahlst Du bei der Verschuldung mit 300'000.- eben diese 10'000.- als Hypozins an die Bank und wirst durch den Abzug dieser 10'000.- Zinsen bestenfalls 3'500.- Steuern sparen (je nach Lohnhöhe/Progression). Unter dem Strich wirst Du also runde 6'500.- mehr an die Bank zahlen als im andern Fall an die Steuerverwaltung :D


    ich weiss, Steuern bezahlen schmerzt irgendwie mehr als Hypothekarzinsen, weil uns das die Banker lange genug eingetrichtert haben ;)


    Auf ein Haus mit kleiner Belastung wirst Du für den Umbau problemlos eine Hypothek aufnehmen können, wenn die Bausubstanz noch gut ist.

    "Höchstgeschwindigkeit und Beschleunigung von 0 auf 100 km/h sind interessante statistische Werte - Werte, die Sie allerdings kaum je verwenden werden. Unser Ansatz im Hinblick auf die Leistung basiert auf der täglichen Fahrpraxis. Eine schnelle Beschleunigung beim Überholen mit wenig Gangwechseln ist ein wichtiges Sicherheitsmerkmal. Sofort verfügbare Kraft bedeutet eine grössere Kontrolle. Und mehr Spass. Sie können sich auf die kultivierte Kraft von SAAB verlassen."

    2 Mal editiert, zuletzt von Sh@rky ()

    Du vergisst aber einen wichtigen Punkt: Eine Hypothek nimmt man normalerweise nicht auf um Steuern zu sparen, sondern weil man den Hauskauf/Hausbau nicht bar bezahlen kann. :gap
    Ich werde in den Umbau etwa 100'000.- Privatvermögen einschiessen, die restlichen knapp 200'000.- werden über eine Erhöhung der Hypothek realisiert. Auch damit wird die Fremdfinanzierung des gesamten Hauses nur knapp 1/3 betragen, was durchaus im normalen, gesunden Bereich ist.


    Solange man mit der Summe aus Hypothekarzins und Unterhalts-/Nebenkosten des Gebäudes nicht über den günstigsten Mietzins einer vergleichbaren Mietwohnung hinaus kommt, hat man ja nichts verloren. Besonders da man die Miete überhaupt nicht von den Steuern abziehen kann. :D

    Zitat

    Original von Skoalman
    Du vergisst aber einen wichtigen Punkt: Eine Hypothek nimmt man normalerweise nicht auf um Steuern zu sparen, sondern weil man den Hauskauf/Hausbau nicht bar bezahlen kann. :gap


    Natürlich nicht!


    Aber das Argument kommt eben immer wieder, dass es sinnvoll sei, die Hypothek nicht ganz abzubezahlen, um die Hypothekarzinsen beim Einkommen abziehen zu können und damit eben Steuern zu bezahlen.
    Diese Rechnung geht aber - wie ich oben dargelegt habe - nie auf, sie kann gar nicht aufgehen, ausser für die Bank :D


    Zitat

    Ich werde in den Umbau etwa 100'000.- Privatvermögen einschiessen, die restlichen knapp 200'000.- werden über eine Erhöhung der Hypothek realisiert. Auch damit wird die Fremdfinanzierung des gesamten Hauses nur knapp 1/3 betragen, was durchaus im normalen, gesunden Bereich ist.


    So ist es natürlich sinnvoll ;)


    Zitat

    Solange man mit der Summe aus Hypothekarzins und Unterhalts-/Nebenkosten des Gebäudes nicht über den günstigsten Mietzins einer vergleichbaren Mietwohnung hinaus kommt, hat man ja nichts verloren. Besonders da man die Miete überhaupt nicht von den Steuern abziehen kann. :D


    Du vergisst den Eigenmietwert - ups... ich hab' ihn auch nicht berücksichtigt :O

    "Höchstgeschwindigkeit und Beschleunigung von 0 auf 100 km/h sind interessante statistische Werte - Werte, die Sie allerdings kaum je verwenden werden. Unser Ansatz im Hinblick auf die Leistung basiert auf der täglichen Fahrpraxis. Eine schnelle Beschleunigung beim Überholen mit wenig Gangwechseln ist ein wichtiges Sicherheitsmerkmal. Sofort verfügbare Kraft bedeutet eine grössere Kontrolle. Und mehr Spass. Sie können sich auf die kultivierte Kraft von SAAB verlassen."

    Interessant ist auch die indirekte Armotisation.
    ich kann den Hypozins von den Steuern abziehen, sowie die indirekte Armotisation, sagen wir mal 5000.- / Jahr.
    klar, Eigenmietwert... der ist aber "noch" da, ob man will oder nicht.
    Jedoch empfehle ich jedem die Hypothek auf mind. 2 Tranchen zu verteilen.


    Es wäre mir einfach ein zu grosses Risiko, wenn ich in 4 Jahren eine 500 000.- Hypothek mit einem Wucherzins verlängern müsste. So ist man dann nur mit der hälfte oder kleineren Teilen "am arsch".
    Jedoch kann man auch da mit Libor / Variabel rumbasteln bis es passt.

    Die indirekte Amortisation ist nur so lang interessant, wie die Zinsen tief sind.
    Brauch man jetzt z.b das Geld, weil die Zins gestiegen sind. So muss man auch beachten das man auf das Bezogene (3 Säule) Gelder Steuern zahlen muss .

    Der Nihilismus ist die Central Objektivität des Seins